印度租房經驗談:痛苦指數100,租房竟要十個月押金?

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TODY
臺灣人,2012~2016任職於上海租屋管理公司「蘑菇租房」擔任營運長,2016年回台創辦「TODY的不買房包租術」,教授專業二房東包租技能,現為全職二房東、講師、自由投資人、租房觀察家,旅居世界各地。
印度租房經驗談:一個租房痛苦指數100的國家,竟要十個月押金?
圖片提供/TODY
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如果在臺灣租房痛苦指數是10,那麼在印度是100。隨著時間推移,民間力量正在悄悄改變租房體驗。臺灣目前推動租賃專法,印度經驗值得借鑑。

先從押金說起。

臺灣剛發佈的「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱「租賃專法」)中,規定了租房押金不得超過2個月租金總額。

而在印度,有些城市要10個月的押金才租得到房子。

印度在1948年獨立之初就頒布了「租金管制法」(Rent Control Act),這部法條偏袒租客,不但控制了租金的上限、限制驅趕房客;如果調整租金,還需要政府部門的審批。

看似租客的幸福指數應該大幅上升,事實卻正好相反。

出租房子的房東遭受道德譴責,且因為租金投報率大幅下降,房東不願意投入修繕成本來維護房子;又經常遭遇房屋被強佔,租客趕也趕不走,租客和房東之間產生了嚴重的信任危機

因為出租房子實在沒什麼好處,房東開始不願意出租房子,最終形成了出租房極度供不應求的情況。

印度房貸利率目前是8.5%~10%,而租金粗投報率卻不到3%,淨投報率則完全是負。

我來翻譯一下,就是身為房東我買1,000萬的房子,每年要繳的利息是100萬,但我租人一年租金卻不到40萬,還要承擔房子被破壞或要不回來的風險。

現金放在銀行啥都不幹利息都有8%的說!(看官們先別高潮,他們的通膨速率也是8% XDDD,所以手上有現金的人還是會選擇買不動產作為避險保值,只是不樂意出租就是。)

最後造就了現在印度租房的奇景:多數屋主寧願空置也不輕易出租房子,即使出租,也會訂立非常嚴苛的租客篩選條款,例如必須是家庭、收入是多少、徵信及犯罪背景調查,有些甚至限制宗教信仰、是否吃素、單身男女禁止帶人過夜等等(不想租就說咩)。好不容易找到了,不要對裝潢期待太高-高級的房子不會捨得拿出來租,就算租也是天價。

就這破房你愛租不租,不租別人搶著要,普遍也不會附傢俱。

如果你在印度租房,被要求提供100樣證明,請不要意外,印度租房是賣方市場——房東說了算。

房東認為,既然你限制我租金,我就狂收押金唄,坐領8%利息!

印度進入瘋狂無節制的高押金租房潛規則。

下圖是12個主要城市押金情況:

印度租房經驗談:一個租房痛苦指數100的國家,竟要十個月押金?
印度主要城市租房押金。圖片來源/ArthaYantra-ABRS2017

孟買、清奈、邦加羅爾普遍都要10個月押金,我在的城市是邦加羅爾——10個月啊啊啊啊啊。

原因是住邦加羅爾的都是盤仔⋯⋯,呃,是因為這裡氣候優良四季如春,早期這裡還沒有發展成科技大城的時候,一直是有錢人度假或退休之地,10個月甚至一年的押金他們也不會吭一聲,於是就這麼約定成俗了。

有人形容,在印度租房,就像是在沙漠尋找甘泉。

新一波的改革

租房痛苦指數100的情況過了60幾年,直到最近稍稍有開始要降到80的趨勢。

在民眾陳情和不斷請願的訴求下,中央在2015年頒布了「租賃示範草案」(Draft Model Tenancy Act,以下簡稱「租賃法」),終於鬆動了對於租金上限、漲租的限制,回歸市場經濟,同時規範了「押金不得超過3個月」。

只是幾年過去了,行政效率慢如牛的地方政府並沒有太大的推進。不意外,因為1948年的租金管制法,邦加羅爾和孟買的州政府都是到了1999年才跟進(笑)。

印度是聯邦制,所以中央發布的「草案」是一個參考標準,地方不一定要遵守,也可以修訂自己的標準,更可以用一輩子喝茶的時間慢慢改。

最先跟進租賃法的是清奈所在地泰米爾納德邦(Tamil Nadu),在2017年發布地方版本的租賃法(算是驚人的雷厲風行),比照中央規定押金不得超過3個月。只是至今還是有些房東當作耳邊風,搖著頭說就是要12個月你咬我啊嘿嘿。

如今押金最夭壽高的邦加羅爾,州政府卻還沒有動作,廣大租房民眾的怒氣已經逼近臨界點,到去年都還持續發起了請願活動,要求政府加速法案通過,但2018年已接近尾聲,目前還是沒有進度,明年是否會推出法案,是眾所矚目的焦點。

高押金的影響

租房高押金帶來的不利影響,邦加羅爾最首當其衝。

怎麼說呢?

邦加羅爾聚集了全球的優秀 IT 工程師,也因此造就互聯網、科技創業的風氣,但大家都知道創業最缺的是錢,你說租個辦公室就先押去10個月的租金(租賃法同時適用商業空間),簡直創業先賣腎。

也因此邦加羅爾可說是全印度最迫切渴望租賃改革的地區。

不過與此同時,正因為嚴苛的租房條款,帶動了三種行業:

1. 押金貸款普及
高昂的押金,學生、年輕夫妻、剛畢業的白領上班族正常來說都付不起,所以銀行、金融機構大量提供了「租房押金貸款」,居住期間僅需要向貸款機構支付一定利息,本金待租期結束會向房東一次收取。只不過,按利息8~10%支付,可能下班還要固定去賣血。

2. 共享辦公室(co-working space)蓬勃發展
近年興起的共享辦公室因為直接解決了新創公司租房押金問題,所以在印度各地開枝散葉。共享辦公始祖 WEWORK 在邦加羅爾單一城市就有7座建築,其中4,000坪的旗艦辦公樓去年7月在市中心開幕,個人座位方案一位難求。一線城市市區也有為數不少的小型共享辦公室。

3. 傢俱家電租賃電商起飛
房東不喜歡附帶傢俱出租,加上印度本地傢俱製造並不興盛,6成以上仰賴中國進口,因而價格非常昂貴,在今年8月 IKEA 進軍印度之前,整個印度是沒有所謂「平價設計傢俱」的。傢俱市場非常兩極,不是高端奢侈,就是低端粗糙。因此2015年開始,有新創公司注意到傢俱租賃的市場需求,運用資本大批量採購來達到議價權,提供彈性的租賃方式,不但隨時可退還、專人到府組裝維修,租賃滿一定年數,還可以直接擁有不需再返還,相比直接採購,是非常非常划算的方式,特別是對於經常需要異地移動換住所的外地人來說,解決了搬家的困擾。因此大受好評,隨後也延伸到家電、燈飾等租賃服務。

目前較知名的租賃電商有:Pepperfry、Furlenco、GrabOnRent、Garented Rental 等。

租房樣貌正在悄然改變

印度租房經驗談:一個租房痛苦指數100的國家,竟要十個月押金?
照片提供/TODY

走在印度街頭,可以輕易的發現牆上貼的小廣告:PG

PG 是什麼?

Paying Guest House,非常類似民宿或 hostel,房東們將自己家裡閒置的空房讓出來,租給單身的年輕男女,主人會供應早餐及晚餐,但是不能自己煮食;有時和房東住在一起;有雅房、套房、也有床位。

男女分宿,所以有時廣告是 PG Mens 或 PG Gents,即為男宿;女宿則為 PG Ladies。

PG 住宿費約2,000盧比起跳,是現在個人房東增加租金收益的一種普遍方式,也是青年學子面對高價房租的一種另類選擇。

印度租房經驗談:一個租房痛苦指數100的國家,竟要十個月押金?
與房東同住的 PG Lady。照片提供/TODY

新創企業正在改變租房體驗

2015年開始,有年輕人開始嘗試打破傳統,用科技化、規模化、網路化的方式來提供新興的住宿方式。

他們與房東簽訂較長租期、並且說服房東同意轉租,並且免費幫屋主裝修。原本破爛的屋況,經由這些企業化經營的二房東改造,變得煥然一新,並且提供了全套的傢俱家電,讓租客可以拎包入住,解決租客自行採購或租賃傢俱家電的困擾。同時,藉由資本的力量,降低租房押金的要求標準,大大的舒緩年輕人租房的痛苦。

這一類的房子,通過租客篩選,讓興趣、學歷相近的年輕人住在一起,與 PG 不同的是:

1. 不與房東同住
2. 房子經過專業的設計改造,提供現代化的傢俱與設備
3. 不提供餐點,但是開放設備新穎的廚房讓房客自由使用

基於印度龐大租房人口市場,尤其在大學生租屋人口數將在2020年達到三億的背景下,已經越來越多資本注意到這塊龐大商機,紛紛投入資金來支持新創企業的運作。北印度比較知名的有:Your Space、Coho,南印度則有 AARusha、班加羅爾最知名結合 Co-living 和 Co-working 的 The Hub。

這些由年輕人開辦的新創企業,大大的提升租屋體驗,雖然租金價格較 PG 高,但是由於提供了便利、安全、透明的租金、管家式的維修服務;對於年輕的個人工作者或創業家,藉由企業舉辦的社群活動,還有機會結交創業小夥伴。一經推出就受到廣大18~35歲學生、白領上班族的喜愛。

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新創共居公寓。圖片提供/TODY
印度租房經驗談:一個租房痛苦指數100的國家,竟要十個月押金?
共居公寓結合共享辦公室。圖片提供/TODY
印度租房經驗談:一個租房痛苦指數100的國家,竟要十個月押金?
The Hub。圖片提供/TODY

印度經驗的啟示

租房問題能否通過民間力量加速改變?

以印度經驗來看,是的。

政府行政部門效率低落,但是民間力量蓬勃生動,這一點是印度和臺灣極為相似的共通點。印度的租房體驗,從個人房東通過 PG 來提供新興選擇、到新創企業大幅解決租房痛點,民間自發性的從個人、從科技應用來逐步改善租房環境,反而為租房市場快速帶來新風貌。當然,這背後需要政府政策面的支持,但是執行方法,應該授權民間,用更應地制宜的方法來達成目標。政府要做的不是一昧蓋房,而是通過稅制改革、鼓勵民營企業發展機構化包租來達成閒置空屋釋出。閒置空屋釋出,改造為出租房,速度遠比新建住宅來的快而低成本。

在臺灣推出租賃專法的同時,印度全民也正拭目以待,期盼新的租賃法能夠有效釋出閒置空屋,減輕市場供需不平衡的壓力。雖然也有經濟適用房的平價社會住宅計劃,但是開發速度遠遠跟不上需求。

印度出租房短少近2,000萬間,而閒置空屋竟高達1,100萬間。
臺灣出租房短少130多萬間,閒置空屋卻達86萬間。

再看臺灣的社會住宅。

事實上,臺灣過去的平價住宅、國宅、到近十年的公營住宅、捷運聯開宅、現在的公共住宅都蓋完,以上全部加總起來房源量只佔住宅總存量的1.5%。

與此同時,全臺灣的閒置空屋卻有86萬棟。

鼓勵存量房釋出自然比新蓋公宅有效率多了,是更適合臺灣現況的方式,印度也深知靠新建房子根本緩不濟急。

現在推出包租代管政策是必然且正確的方向,然而既是鼓勵存量房釋出,房東的利益是關鍵,租賃專法1.0雖然看得出推動包租行為機構化的目的,但對於刺激屋主將閒置房源釋出的誘因,還明顯不足。

租金應該受到管制嗎?

房價不一定反映供需,更多反映的是人性;但是租房是剛需,租金價格則完全反應真實市場供需,高租金反映的單純是供給量不足。

當屋主出租房子能夠帶來豐厚回報的時候,雖不一定提供更好的服務或投入修繕資金,但可以確定的是,他將更樂意釋放房源。

反之,若租金報酬不足以匹配成本,房東將不願意釋出房源,供給將更形短缺,即使出租,也會選擇走向地下經濟,讓資產或出租行為不受政府可控範圍,引起更多的糾紛及隱患。

又,印度租房改革過程的血淚經驗,已經證實,干預市場經濟的結果苦的是租客,而非房東。

租金調控,只能從供需的結構面來調整,高租金問題,迫切需要的是釋放大量閒置空屋,自能由市場經濟來調節租金。


資料參考:
社會住宅數據:https://www.twreporter.org/a/taipei-public-housing
空屋率數據一:https://www.thenewslens.com/article/103951
空屋率數據二:https://news.housefun.com.tw/news/article/44167385079.html
空屋率數據三:https://reurl.cc/EzA10

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